跳脫國宅窠臼 規畫永續合宜住宅

　內政部日前公布林口「合宜住宅」在農曆年後開始招標，同時也設定了一定的購買與入住條件。我們樂見政府終於正式啟動新一波的住宅政策，從營建署規畫的各項資格條件，也可以看出政府期望能盡量回應滿足社會的需求。不過，我們認為合宜住宅的規定，與過去的國宅政策類似，政府應有新的思考方式，提出更完善的配套措施，才能讓合宜住宅政策成為可長可久的住宅政策。


　對林口首批二千五百戶的合宜住宅，內政部對申購者訂有一定的資格條件，同時訂有排富條款；價格方面，行政院原則上要把價格壓低到同區市價的七成左右，目前的房價水準，大概每坪可控制在廿萬元以下。而為避免民眾轉手套利，也將設定持有年限，超過此年限後才能轉手。

　政府這次推出的所謂合宜住宅，其實性質與過去的國宅政策雷同，同樣是由政府找地、建屋，蓋完後再售予特定資格的民眾。所謂的符合購買國宅的特定資格，過去也都訂有收入門檻，其實就是一種排富條款。對國宅轉手年限，也訂有必須居住滿二年以上的限制，後來又提高為五年。不過，最後國宅政策終究是難以為繼，原因就在政府每次找地、建屋再售屋後，無論規定轉手年限幾年，賣出後籌碼就再也不在政府手上了，不斷循環輪迴結果，政府更難找到適合的地，國宅就此走入歷史。

　對這次政府重啟新的住宅政策，端出的菜卻與過去國宅政策如此雷同，我們深感不解與憂心。我們認為，解決因高房價帶來都會區庶民居住的問題，政府應視為一個長期政策，不是在房價高漲、民眾不滿情緒暴升時，才推出一個應急、短期，對社會與民眾「有交代」的政策即可。因此，以長期眼光看，這次的合宜住宅仍會落入顧短不顧長的窘境。

　因此，我們認為政府應考慮兩個作法，第一是大幅提高政府興建、低價出租給合乎資格的中低收入戶之住宅比例。這次林口二千五百戶的合宜住宅中，政府預定提五％作為社會出租，便宜租給在大台北地區就學、就業的民眾。這個比例，實在偏低，政府該考慮提高出租比重。而租住公屋者如其所得、經濟狀況提升，超過政府訂定的標準，就該搬家，把房子讓更需要者租住。這種方式，可讓籌碼持續保留在政府手上。如政府持續推動此政策，十年下來，政府手上累積可供中低收入者租住的房子，即可達到相當可觀的數字。

　第二種作法，則是針對出售給民眾的合宜住宅，限定不得轉售圖利，出售時必須賣回給政府，讓政府再賣給需要的民眾，使籌碼永遠掌握在政府手上。這次政府對合宜住宅的訂價，要控制在臨近區域房價的七成左右，持有者轉售即有相當的獲利空間。過去的國宅也不斷發生抽中國宅者如中樂透，轉手之間即可獲取暴利。坦白說，這種制度是創造另外一種不公平，等於是全民補貼此幸運者去獲取暴利。如果，政府考慮到社會大眾還是對自己擁有房子、不用不斷尋屋、搬家租房子的心理需求，因此仍有部分合宜住宅必須採出售方式，那麼，對購屋者如自行再購屋，原本擁有的合宜住宅要出售時，必須要有更嚴格的規範，避免出售者獲利其不該得到的暴利。

　例如，規定要出售擁有的合宜住宅者，只能賣回給政府；至於價格則有幾種計算方式可考慮。房價上漲時，考慮其資金成本，可以用其買進價格，加上利息成本作為政府買回價格。房價下跌時，則以原價買回，至少未讓民眾承受損失。另外還有一種計價方式，則是一律根據賣出時價格為區域房價的幾成計算；例如政府訂價時是以區域房價的七成訂價，幾年後民眾要賣出時，也以當時的區域行情同樣成數訂價，不論房價是漲是跌，都由民眾承受。房價如漲，民眾也可分享到部分的資本利得，房價下跌，民眾也要自行承受。

　政府要解決民眾居住的問題，用心值得肯定與鼓勵；但，政府不需要解決民眾擁有房子、坐享增值利益的期望。我們期望對新的合宜住宅政策，政府能增加出租比例，並嚴格限定出售時只能賣回給政府。政府只要在事前把遊戲規則講清楚即可。

中國時報 2011/02/06