房價上漲的歷史盡頭

二次大戰前的漫長人類歷史中，平均壽命不到40歲，人們對住房需求的時間短，加上天災、戰亂、建築技術不佳等因素，房屋價值折舊快，使得買房作為一項投資，風險大、報酬低，不可能成為經濟活動的主流。


二戰後，醫療科技使得人均壽命延長到80歲，住房需求年期瞬間拉長，一下從20年增加到60年。另一方面，工程技術的進步讓房屋折舊速度減緩，再加上長時間的國際和平使人口暴增。這3種時勢造英雄的因素讓地產商崛起，在經濟史上首次成為一個顯著的商賈群體。也因這些因素，人們相信房價可以永無止境的上漲。然而，日本經驗說明了房價上漲有其盡頭，從日本經驗來看，華人區房地產市場即使未到盡頭，也離盡頭不遠了。

日本有所有房價應上漲的技術理由。地小人稠、人均壽命世界第一，建築科技細緻而有效率，房屋的保值性高。然而，此刻在東京街頭隨便問一個7年級的年輕人，十之八九的答案是，買房不如租房。他們的理由是：房價一直在跌為何要買？買房讓自己成為屋奴，喪失享受生命的自由，為何要買？

20多年前發生在日本的歷史，或許正在台灣重演。房價狂飆，超出了年輕人終其一生在職場可掙得工資的貼現值，從消費需求的經濟原則來看，房價已遠超過購買力的負擔。
人們可能會問，但從投資角度來看，土地供給有限，人口增長卻一直創造需求。只要供不應求的現象存在，屋主就可在其生命告終前，以更高價出售。既然如此，為什麼日本房價會連跌二十年呢？
經濟分析師格萊姆?特納（Graham Turner）在《房子惹的禍！》詳細回顧日本超級資產泡沫及其後超級空頭市場的歷史。當年房地產狂熱高峰時期，東京地價比倫敦貴30倍，比舊金山貴50倍，比洛杉磯貴99倍。過度自信的日本投資者蜂擁購買美國物業，也如今日的中國買家一樣席捲世界藝術品市場。但1990年樓市和股市崩跌後，企業倒閉如滾雪球般擴散。而日本央行卻反應遲緩，慢半拍的貨幣政策讓泡沫膨漲加速，也讓泡沫破裂之後的復原如老牛拖車。
人口減少供需失衡

但特納有提到更關鍵的結構因素：人均壽命增長到達生物性的極限，新生人口卻大量減少。雖然日本總人口直到2005年才首次出現負增長，但其勞動人口卻早在1990年代初期就開始遞減。由於房屋消費者主要是青壯年，勞動人口減少表示住房需求下跌。房市泡沫破裂之際，適逢結構性需求下跌，正像屋漏偏逢連夜雨。然而房屋折舊卻因技術效率的提升而延緩，形同需求減少，供給卻還在不斷增加。供過於求的經濟定律，才是決定20年房地產空頭的根本因素。

中港台三地房地產市場有許多當年日本的影子。長期上漲造就不少地產贏家，許多投資人自我感覺良好，甚至大舉揮軍海外，如《經濟學人》就曾以「中國買起全世界」為封面專題。但回歸現實，多年來貨幣超發與信貸擴張帶動的房價飆升，早已拋離購買力甚遠。而眼前人口紅利即將告終，勞動人口就要開始步入下滑階段，房價上漲盡頭的結構信號已經非常清楚。

也許20年後，下一代的華人就像今日東京街頭的年輕人一樣，面對失去經濟定律支撐的房價，他們早已把靠地產致富視為上一代人的往事雲煙。問年輕人對買房的態度，他們會義正辭嚴的反問：房子像是價值不斷下滑的消耗財，誰還要買？

蘋果日報 2011/ 08/15 經濟人語  葉家興 香港中文大學財務系副教授

相關連結
China buys up the world: And the world should stay open for business (Economist)